一時(shí)間，商業(yè)物業(yè)拋盤潮起，本已漸露疲態(tài)的二手樓盤止跌反彈，“房?jī)r(jià)仍然會(huì)大漲”又一次成為市場(chǎng)的主流聲音。商業(yè)地產(chǎn)真的會(huì)因?yàn)槲飿I(yè)稅的實(shí)施而一蹶不振？試看現(xiàn)今的市場(chǎng)反應(yīng)。
商業(yè)買家紛紛離場(chǎng) 物業(yè)稅引發(fā)商住盤拋售潮
北京的楊女士在一個(gè)月前看中了三里屯附近50年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓，近期一度銷售火爆。但也就這幾天，物業(yè)稅征收從商業(yè)地產(chǎn)開始的消息得到證實(shí)，楊女士迅速改變了想法。
“作為一個(gè)投資者，第一重要的自然是投入和回報(bào)比例，本來看中酒店式公寓的原因就是出租回報(bào)率，雖然這種投資產(chǎn)品的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等持有成本不菲，但有同樣不菲的租金可以彌補(bǔ)這一缺陷，物業(yè)稅一旦從這種商用樓盤征收，意味著持有成本增大，在當(dāng)前租金低迷的市場(chǎng)狀態(tài)下，這樣的投資肯定不值。”楊女士告訴記者，她已經(jīng)將目光投向了東四環(huán)的一個(gè)新開盤住宅，住宅投資還是最穩(wěn)妥有效的投資方式……
也許楊女士的投資行為正是物業(yè)稅從商業(yè)開征導(dǎo)致的結(jié)局，同時(shí)也正是業(yè)內(nèi)人士所擔(dān)心的。一方面是投資客的“棄商投住”，而另一方面卻是商住拋盤。
物業(yè)稅施行與否目前還沒有最終定論，但對(duì)于商業(yè)立項(xiàng)的樓盤已經(jīng)造成了沉重打擊，而商住樓拋盤潮并未改變同等區(qū)域二手房的價(jià)格。從這方面來說，試圖征收商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)稅來影響住宅價(jià)格的舉措很可能造成“南轅北轍”的結(jié)局。
商業(yè)和住宅價(jià)格本已倒掛 物業(yè)稅澆滅商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇火苗
“商業(yè)地產(chǎn)是沒有泡沫的，而且是一個(gè)很健康的市場(chǎng)。物業(yè)稅從商業(yè)地產(chǎn)開征會(huì)澆滅剛剛復(fù)蘇的火苗。”
就在物業(yè)稅開征消息前不久，世邦魏理仕發(fā)布了《2009年北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)回顧及展望》，據(jù)該報(bào)告顯示，受全球金融危機(jī)影響，大部分零售商調(diào)整了開店計(jì)劃，北京商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)仍舊嚴(yán)峻，租金下挫嚴(yán)重。
在租賃需求大幅下滑的情況下，不但新項(xiàng)目招商困難，而且一些已經(jīng)開業(yè)的項(xiàng)目也正在調(diào)整。為商業(yè)地產(chǎn)的寫字樓市場(chǎng)，仲量聯(lián)行發(fā)布了2009年第四季度的寫字樓市場(chǎng)報(bào)告，數(shù)據(jù)顯示，截至2009年12月31日，新增供應(yīng)使得整體市場(chǎng)空置率上升30%，北京寫字樓租金下跌3%。
在這種形式下，物業(yè)稅的出爐無疑使得本就舉步維艱的商業(yè)地產(chǎn)雪上加霜。
目前北京市場(chǎng)上，寫字樓、商鋪的價(jià)格與住宅的價(jià)格倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重，按照常理，商業(yè)地產(chǎn)的房?jī)r(jià)至少應(yīng)比住宅高出30%以上。大量商鋪、寫字樓的大面積空置，已經(jīng)不是一兩年的事情，而業(yè)內(nèi)包括政府有關(guān)部門都在積極地尋找破解之路。隨著中國率先逐步走出金融危機(jī)低谷，世界各個(gè)商業(yè)巨頭紛紛看好中國前景，大宗整端的商業(yè)行為都在進(jìn)行著，物業(yè)稅的出爐，影響將有多大，目前不敢預(yù)估。
“按照國際流行的算法，每個(gè)人擁有的商業(yè)面積應(yīng)該在1.2平方米，這樣的配套才能符合生活標(biāo)準(zhǔn)，但在中國，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到這樣的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)稅一旦實(shí)施，國際標(biāo)準(zhǔn)就更難實(shí)現(xiàn)了。”
商業(yè)地產(chǎn)投資受挫 投資潮勢(shì)必抬高住宅價(jià)格
無論是寫字樓還是商鋪，持有成本目前是租金12%的房產(chǎn)綜合稅加上5.5%的營業(yè)稅，雖然頗高但也非常合理。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，很多有先見之明的投資者認(rèn)為是個(gè)抄底的好時(shí)候，因此，諸如望京、亞運(yùn)村、泛CBD等區(qū)域的寫字樓從2009年下半年開始逐漸走出低谷，很多寫字樓的出租率達(dá)到了85%以上，很多創(chuàng)業(yè)型的中小型公司為了形象需要紛紛入駐，而且鑒于租金處于低谷，一簽租期就是五年以上，可以說，2010年的商業(yè)投資在2009年年底被業(yè)內(nèi)人士廣泛看好。
物業(yè)稅的“橫空出世”使即將走出低谷的商業(yè)地產(chǎn)重新回到谷底。北京某知名廣告公司總經(jīng)理張先生告訴記者，他本來已經(jīng)與百子灣一處寫字樓持有者談妥，以每年18萬元的租金租賃數(shù)百平方米的面積。但就在近幾天，持有者稱不簽長期合同，等物業(yè)稅實(shí)施之日，房租要另行核算。
張先生明確地告訴記者，他已經(jīng)決定不再租賃寫字樓，而是準(zhǔn)備購買該寫字樓一路之隔的后現(xiàn)代城二手房大戶型用于辦公。“現(xiàn)在住宅不禁商，買下來一方面用于辦公，一方面成為持有物業(yè)，總比租賃寫字樓劃算。”
幾家歡樂幾家愁，對(duì)政策敏感的住宅開發(fā)商們絕不會(huì)放掉這一促銷的機(jī)會(huì)。不少未開盤的項(xiàng)目已經(jīng)明確提出半住半商的產(chǎn)品開發(fā)，類似當(dāng)年SOHO、深藍(lán)華亭這樣的住宅辦公將很有可能再次成為市場(chǎng)的“弄潮兒”。
有關(guān)人士呼吁 應(yīng)取消商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)稅 鼓勵(lì)商業(yè)投資
一鋪養(yǎng)三代，傳統(tǒng)的置業(yè)理論是商業(yè)地產(chǎn)不會(huì)徹底蕭條的原因所在，但前提一定是要有穩(wěn)定的回報(bào)，持有成本不能太高。
在雙井橋附近，吳先生與人合股，在前不久用360萬元購買了一處100多平方米的臨街商鋪，并且成功地租給了一個(gè)蛋糕店，年租金20萬元左右，粗算下來，吳先生要17年才能收回成本。
“如果征收物業(yè)稅，像我這樣的商鋪運(yùn)營就相當(dāng)困難了，拿1%來算，我每年至少要交3萬元左右的物業(yè)稅，相當(dāng)于是一個(gè)半月的房租，我如果把它攤?cè)氤杀緩?qiáng)加給租戶，人家肯定要退租，要知道，現(xiàn)在很多商鋪都空著，租金也便宜，物業(yè)稅帶來的后果只能我自己承擔(dān)了。”吳先生無奈地表示。
為什么要征物業(yè)稅？是為了增加稅收嗎？不是，中國財(cái)政狀況特別好，尤其是北京財(cái)政政策特別好，沒有什么理由再向本就稅費(fèi)很高的商業(yè)地產(chǎn)征稅。如果此舉是為了調(diào)整房地產(chǎn)，讓房?jī)r(jià)降下來，這種理由更牽強(qiáng)，更沒有道理，降房?jī)r(jià)主要是要增加供給，而不是單純靠稅收來實(shí)現(xiàn)。
而商業(yè)地產(chǎn)一旦淪為市場(chǎng)的“棄兒”，結(jié)果如何？商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于增加就業(yè)，關(guān)注民生有著積極的作用。最關(guān)鍵的是，住宅火了，而配套設(shè)施的建設(shè)無一不是由商業(yè)發(fā)揮作用的。社區(qū)里沒人投資做超市、洗衣服務(wù)等商業(yè)地產(chǎn)最低端的產(chǎn)品，無論再豪華的小區(qū)都會(huì)蒙上“生活不便利”的陰影。
除了質(zhì)疑，有關(guān)人士呼聲最高的是建議取消或者暫緩對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開征物業(yè)稅，讓商業(yè)投資轉(zhuǎn)移人們對(duì)住宅投資的視線。
一位業(yè)界專家說，對(duì)于商鋪等商業(yè)物業(yè)來說，在各城市中現(xiàn)在不是過剩問題，而是過少。最簡(jiǎn)單的常識(shí)是，如果沒有建好的商場(chǎng)、沒有小業(yè)主投資的沿街商鋪，哪里會(huì)有沃爾瑪、肯德基、呷哺呷哺、面愛面？如果不是這些年萬達(dá)在商場(chǎng)里建了那么多院線，又何以有全國院線票房總收入達(dá)到62個(gè)億？因此，商業(yè)投資應(yīng)該成為被鼓勵(lì)的行為，只有這樣，才能使真正的投資客將目光從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)，從而使住宅市場(chǎng)降溫。
中原地產(chǎn)北方區(qū)總經(jīng)理李文杰則認(rèn)為，在美國、香港等地也征收物業(yè)稅，但他們的初衷是收取這筆費(fèi)用是為了使得社區(qū)或者寫字樓更好地維護(hù)。用途主要是納稅、維護(hù)、安全等。比如在香港，收取物業(yè)稅的部門會(huì)支取很可觀的一部分交給警察局，讓他們?cè)黾泳S護(hù)社區(qū)和樓宇的安全，成為“差餉”。而目前有關(guān)部門提出的物業(yè)稅只提收取，不提用途，無疑使人們產(chǎn)生怨言。因此，建議暫緩實(shí)行商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)稅。
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